VALUTAZIONI E STIME

Lavoriamo sulle indicazioni fornite dagli International Valuation Standard.
Grazie a un modello esclusivo di Rural Due Diligence e ad una robusta banca dati interna di valori agricoli possiamo realizzare report completi.

Immobili residenziali, commerciali e industriali

La stima immobiliare è richiesta generalmente da parte di:

  • autorità giudiziaria, in caso di contenzioso in genere ed esecuzioni immobiliari;
  • istituti bancari, al fine di valutazioni nelle esposizioni creditizie;
  • aziende, per la valutazione dei beni immobili strumentali e no;
  • fondi immobiliari e società di leasing, per effettuare valutazioni mirate;
  • privati, per valutazioni in caso di acquisto, vendita e locazione.

La società Ruralset si propone ai clienti per soddisfare le loro esigenze in termini di valutazioni di stima per immobili residenziali, commerciali, industriali e a destinazione speciale. I quesiti di stima possono essere formulati a seconda della motivazione per la quale essa viene richiesta: compravendita, contenzioso giudiziale, contenzioso extra-giudiziale, rivalutazione patrimoniale, divisione e successione. La stima del più probabile valore di mercato di un unità immobiliare urbana viene effettuata sulla base delle caratteristiche del bene, dall’indagine di mercato per atti di compravendita di beni simili a quello oggetto di stima, dai rilievi effettuati da tecnici professionisti, e dalle quotazioni OMI dell’agenzia delle entrate. 

Immobili rurali per banche e fondi di investimento

Ciascun bene immobile detenuto da un fondo di investimento è oggetto di singola valutazione. Il valore corrente degli immobili deve essere determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività.
La stima degli immobili facenti parte di un fondo di investimento immobiliare può essere elaborata con metodo sintetico comparativo.  In tal caso il dato selezionato, per essere considerato attendibile e quindi utilizzabile ai fini di un confronto di mercato deve superare tre accurate fasi: la prima fase corrisponde alla raccolta dei dati comparabili; nella seconda fase è necessario far emergere, dagli immobili utilizzati come paragone, gli elementi oggettivi di similitudine: destinazione d’uso, caratteristiche fisiche, localizzazione, ecc. L’ultima fase del processo è anche quella più delicata, perché comporta la scelta di adeguati parametri di aggiustamento in modo tale da ottenere dati omogenei, quindi perfettamente comparabili. Tra gli elementi che si possono prendere in esame, ci sono:

  • l’ubicazione e l’accessibilità;
  • la dimensione;
  • la qualità edilizia;
  • la presenza di elementi accessori (parcheggi, verde ecc).

Terreni agricoli e terreni edificabili

La stima dei terreni agricoli e dei terreni edificabili è da sempre stata oggetto della nostra attività professionale.

La stima dei terreni agricoli viene condotta affidandosi ai due principali criteri di stima, per via sintetica (comparazione), o per via analitica (capitalizzazione dei redditi).  Il dato selezionato, per essere considerato attendibile e quindi utilizzabile ai fini di un confronto di mercato con metodo sintetico comparativo, deve superare tre accurate fasi:

  • Raccolta dei dati comparabili.
  • Evidenziare gli elementi oggettivi di similitudine: destinazione d’uso, caratteristiche fisiche, localizzazione, ecc.
  • Scelta di adeguati parametri di aggiustamento in modo tale da ottenere dati omogenei.

Lottizzazioni

La lottizzazione è la frammentazione di un terreno che si effettua al fine di ottenere delle porzioni individuali (lotti) separate tra di loro, che diventeranno unità distinte sotto il profilo sia giuridico (proprietà) che amministrativo (frazionamento catastale). Per la corretta esecuzione della lottizzazione, si richiede la presentazione di un apposito piano di lottizzazione, che una volta approvato diviene esso stesso strumento urbanistico

Centrali idroelettriche

Nelle nostre competenze vi è la stima delle centrali idroelettriche, essa può avvenire sostanzialmente secondo due criteri estimativi, il costo di costruzione a nuovo, ed il criterio analitico mediante capitalizzazione dei redditi futuri.

Fabbricati rurali e aziende agricole

Nella stima di un fondo secondo il criterio del valore di mercato il perito deve giudicare la quotazione che il fondo potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita con riferimento al momento in cui viene effettuata la stima. Occorre dunque che si verifichino due condizioni fondamentali:

  • esistano fondi simili di recente oggetto di compravendita;
  • di questi fondi simili si conoscano i prezzi di vendita (recenti e realmente pagati)

Il mondo rurale è caratterizzato da un mercato immobiliare che presenta importanti lacune per quanto riguarda la limitata attività di compravendita di fabbricati ed aziende agricole che presentano caratteristiche simili al bene oggetto di stima, inoltre il mercato immobiliare rurale presenta poca trasparenza nelle operazioni.
In condizioni di insufficienti informazioni atte a condurre la stima mediante metodo sintetico comparativo, questa dovrà essere necessariamente condotta mediante metodo analitico. Questo metodo si basa sul presupposto teorico che, applicando un saggio idoneo, il valore di mercato del fondo sia pari alla accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario (capitalizzazione dei redditi). Essendo tali redditi illimitati per un bene immobile, si avrà la formula:

Vo = Bf / r

Tale procedimento richiede che:
– sia possibile determinare un beneficio fondiario (Bf) ordinario e continuativo;
– sia possibile determinare un adeguato saggio di capitalizzazione (r).

Iniziative di cantiere e stati avanzamento

Lo stato di avanzamento lavori (SAL) è il documento che attesta l’avvenuta esecuzione di una certa quantità di lavoro di qualsiasi tipo e di qualsiasi misura, al fine di poter calcolare l’importo che il committente del lavoro deve pagare all’azienda commissionata per lo svolgimento del compito. È un documento tipico nelle cosiddette gestioni per commessa e per progetto nonché nella realizzazione di opere e lavori in ambito pubblico e/o edilizio/impiantistico.

Stima di acque, prodotti agricoli e attrezzature

Il valore delle acque d’irrigazione dipende da condizioni estrinseche e da caratteristiche intrinseche.
Le condizioni estrinseche riguardano il clima della zona. Le caratteristiche intrinseche dell’acqua sono le sue proprietà fisiche e chimiche, che rendono l’acqua più o meno adatta alla funzione irrigua. A seconda delle condizioni, delle situazioni e della ragion pratica, la stima di un’acqua di irrigazione potrà essere fatta a valore di mercato, valore di capitalizzazione dei redditi o a valore di costo.

Liquidazione di danni

Un danno determina una riduzione del valore e/o della produttività di un bene; esso può essere causato da un fatto doloso o colposo ed in questo caso la legge obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno (art. 2043 del C.C.); qualora il danno fosse causato da un sinistro (grandine, incendio, furto) il proprietario del bene deve dotarsi di un’assicurazione, per coprirsi dal danno.

Stima dei diritti reali di godimento (usufrutto, vitalizio, enfiteusi, decime o canoni, livelli, ecc.)

I diritti reali sono quelli che attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato sulla cosa, sono di tre specie:

  • diritti reali sulla cosa propria (diritto di proprietà);
  • diritti reali sulla cosa altrui: servitù personali (usufrutto, uso, abitazione), servitù prediali (servitù di passaggio, acquedotto, ecc.), ed enfiteusi (diritto di godimento sul fondo del concedente);
  • diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca).

Stime forestali

L’importanza della foresta è riconosciuta sin dall’antichità per la sue funzioni, tra queste ricordiamo: la funzione produttiva,  quella protettiva e quelle turistico ricreative e di salvaguardia dell’ambiente.

I fondamentali quesiti estimativi che si pongono nell’ambito dell’estimo forestale sono:

  • Valore terra nuda o Capitale terra (Vo)
  • Valore del bosco o Capitale bosco (Vm)
  • Valore del soprassuolo (Vs)
  • Valore di macchiatico
  • Età del massimo tornaconto

La nostra attività professionale in qualità di agronomi forestali prevede:

  • Stima dei danni (incendi, alluvioni, etc..)
  • Determinazione della convenienza al taglio
  • Compravendita di terreni boschivi
  • Permessi per il taglio

Stima di scorte e di frutti pendenti

Per frutti pendenti si intendono i prodotti delle colture erbacee o arboree, visibili come tali, in corso di maturazione sulla pianta madre.
Per anticipazioni colturali si intendono invece i prodotti in corso di maturazione non ancora visibili, perché nel momento in cui avviene la stima la coltivazione si trova in una fase di sviluppo iniziale.

La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali può essere richiesta:

  • Per determinare il valore di un fondo rustico in un momento intermedio del ciclo colturale.
  • Per indennizzare l’imprenditore (affittuario o usufruttuario) che lascia la gestione del fondo in un momento in cui esistono colture in atto.
  • Per determinare l’indennizzo nei casi di esproprio, occupazione temporanea, servitù prediale.
  • Per la vendita dei prodotti prima della raccolta (vendita dei prodotti in erba o della frutta ancora sugli alberi).
  • Per valutare l’entità dei danni da incendio, grandine, ecc.

Stima dei valori locativi

La stima del più probabile canone locativo di un determinato bene immobiliare può essere ottenuta sia tramite metodo analitico che tramite metodo sintetico comparativo; quest’ultimo è preferibile in presenza di un mercato degli affitti attivo, per il quale sono conosciuti i valori locativi di beni simili a quello oggetto di stima.

Misurazione delle scorte morte

Le scorte morte sono rappresentate dalle macchine e dagli attrezzi meccanici, nonché dalle attrezzature per la manipolazione e la trasformazione dei prodotti (es. vasi vinari, recipienti caseari, ecc.). Se esiste un mercato dell’usato e sono accertabili i prezzi correnti delle macchine dei diversi tipi, modelli, età e stato di conservazione, la stima è possibile per comparazione diretta. Se non esiste un mercato dell’usato, la stima di una macchina può essere condotta svalutando il suo prezzo a nuovo di una certa entità, a seconda dell’età e dello stato di conservazione.

Stime per divisioni patrimoniali

Ruralset grazie all’esperienza dei soci fondatori, esperti estimativi, offre la sua consulenza in materia di divisioni patrimoniali in tutti gli aspetti che caratterizzano tale disciplina. Le quote e divisioni patrimoniali di immobili entrano in gioco nel momento in cui le parti che condividono la proprietà di un immobile prendono la decisione di attribuire il titolo esclusivo di una porzione di fabbricato o di un fondo rurale a ognuna di esse. Lo strumento giuridico attraverso cui lo stato di comunione in vigore tra più soggetti cessa prende il nome di atto di divisione: nel momento in cui viene redatto, viene stabilita anche l’attribuzione della proprietà esclusiva di una parte del bene comune a ogni soggetto.

La successione per causa di morte, o successione ereditaria, è il trasferimento dei diritti patrimoniali, che non si estinguono con la morte del soggetto, a coloro che assumono la veste di eredi o legatari. A seconda della causa che determina la chiamata a succedere, la successione può essere legittima, testamentaria o necessaria.

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